בימים האחרונים הזינה הועדה המחוזית את מסמכי תוכנית חוף התכלת (הר 2200 א ) במינהל תכנון זמין לקראת הפקדה מתוך כוונה לקיים דיון על הפקדת התוכנית בוועדה המחוזית לקראת סוף השנה.

חוף התכלת בהרצליה. צילום: אייזנברג גרופ

מדובר בתוכנית המונה 11,950 יח' דיור ועוד כ 70 אלף מ"ר מסחר ו 512 מ"ר תעסוקה המתפרסת על פני כ- 2000 דונמים המצויים על המצוק בדרום הרצליה- צפונית למלון מנדרין. 

התוכנית נקלטה לצורך הפקדה אבל לדברי עורכי הדין יוסי מוסרי ומורן חביב כבר מעיון ראשון במסמכי התוכנית שנקלטו עולה כי היא לוקה בבעיות מהותיות.

התוכנית מבוססת על טבלאות איחוד וחלוקה מחדש שערך השמאי אהרון בוץ לכל החלקות המשתתפות בתוכנית ושייך חלקות לשבעה מתחמים כאשר מתחמים 1-5 שואבי זכויות ונכללים בתוכנית. 

שני מתחמים שבמערב השטח ייכללו פארק חופי, מלונאות ואלפי דירות. חלקו המרכזי של השטח יכלול בעיקר בנייה למגורים ואילו החלקים המזרחיים בתוכנית ייכללו אזורי תעסוקה. כן תכלול התוכנית קו של הרכבת הקלה, מסוף אוטובוסים ומחלף.

התוכנית מציעה צפיפות נמוכה של כ- 8 יחידות דיור לדונם ולדברי עורכי הדין מוסרי וחביב המייצגים כאלף בעלי זכויות במתחם, היא אינה מתאימה לתוכנית מודרנית וביחוד לאחר שמגבלת הגובה בעקבות פינוי שדה דב בוטלה. לדבריהם - לקחו חלקות וגושים והתאימו אותם גאוגרפית למתחמים וכך יוצא שקיים שוני משמעותי ברמת הצפיפות בין המתחמים כאשר אחד מהם כלל לא מקבל זכויות למגורים.

לדבריהם – "מוזר שהצפיפות בתוכנית כה נמוכה בהשוואה לתוכניות שכנות כמו שדה דב ו- 3700 שם מדובר בצפיפות של 10 יחידות דיור לדונם כאשר כל חלקה קיבלה את זכויותיה במתחם תכנון אחד או יותר והיא אינה עושה איפה ואיפה בין בעלי הזכויות.
על פי תקן 15 המתווה את עבודת השמאי בהליך איחוד וחלוקה הקצאה מלאכותית למתחם סותרת את הוראות החוק. מצב שכל מתחם מקבל זכויות באופן שונה ממשנהו לא יעמוד במבחן ההתנגדות".

בנוסף עולה כי יש בתוכנית חלוקה מלאכותית למתחמי משנה באופן שחלק מהחלקות בכלל לא מקבלות מגורים, חלק מקבלות צפיפות גבוהה בעוד אחרות מקבלות צפיפות נמוכה כאשר מתחם 2 המורכב כולו מבעלי קרקעות פרטיים כלל לא מקבל יחידות דיור אלא פארק חופי, מלונאות ומבני ציבור כך שמי שמוקצה למתחם הזה הפגיעה בולטת למרות שמדובר בגוש המערבי.

עו"ד יוסף גיא מוסרי. צילום: יח"צ

לדברי עוה"ד מוסרי וחביב החלוקה למתחמים היא מלאכותית ובפועל מוציאה מ'המשחק' מאות בעלי קרקעות פרטיים. מדובר בדבר לא הגיוני ולא פרופורציונלי שכן מדובר במתחם של בעלי זכויות שווים ברמתם לבעלי זכויות אחרים ואף גבוהים מהם ברמה התכנונית. לא אמורה להיות קורולציה בין קרבה לים והקניית זכויות שכן מדובר בתוכנית איחוד וחלוקה במסגרתה כולם אמורים לתת את חלקם ולקבל במסגרת החלוקה מחדש את זכויותיהם בצורה שוויונית. לא יעלה על הדעת שלוקחים מצב של בעל קרקע שהוא שווה לאחר ואומרים לו שזכויותיו לא שוות כלום. 

בנוסף טוענים עוה"ד מוסרי וחביב כי נראה שהתוכנית אינה מבחינה (מבחינת השווי הנכנס) בין חלקות שהמצב הנכנס שלהן הוא חקלאי לבין חלקות שנכנסו על פי יעודם בתוכנית המתאר הקודמת כאזור פיתוח לעתיד.

עורכי הדין יוסי מוסרי ומורן חביב מזכירים כי במתחם חוף התכלת יש חלוקה מאד ברורה בין חברות המחזיקות מאות דונמים לבין בעלים פרטיים המפוזרים כחול על פני הים והתרשמות ראשונית מהתוכנית מעלה כי דווקא מאות בעלי חלקות פרטיים עלולים למצוא את עצמם ללא יחידות דיור ולכן הם פועלים על מנת לאגד את כל בעלי הקרקעות הפרטיים לצורך הגשת התנגדות כוללת וקבלת זכויות שוויוניות שכן רק איחוד בעלי מגרשים (או בשמו החדש "איגום זכויות") יסייע בהקטנת הנזק.

מבחינת בעלי הזכויות בתוכנית מדובר בחלון זמן קריטי. מאחר ומרגע שתופקד התוכנית יהיה פרק זמן קצר של 60 יום להגשת התנגדויות ולשמירה על הזכויות וההערכות לכך מתבצעת ממש בימים אלה. הצטרפות להסכם שיתוף המאגד בעלי קרקעות פרטיים רבים חיונית להשגת המטרה שבסופה יקבלו בעלי הקרקע הפרטיים את מלוא הזכויות המגיעות להם ללא קיפוח.  

מעירית הרצליה נמסר: "ראשית נבהיר כי ראש עיריית הרצליה משה פדלון חזר והדגיש כי כל בנייה עתידית בעיר תבוצע אך ורק בתנאי שקיים המענה ההולם של תשתיות לאומיות כגון תחבורה, מים, חשמל, ניקוז וכיוצ"ב. כך גם בתוכנית הבניה המדוברת.
נציין כי תוכנית הבנייה בחוף התכלת נכפתה על הרשות ע"י הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ובהחלטת ביהמ"ש המחוזי. עיריית הרצליה מכבדת את הנחיות גופי התכנון והמשפט, אבל עם זאת תקפיד על ביצוע תוכנית שמיטיבה עם העיר ותושביה".